Najemca a wynajmujący. Lokator a właściciel. Poznaj różnice

Szczegóły: Autor: Sebastian - Biznesator; Kategoria: Usługi

Czym się różni najemca od wynajmującego

Zastanawiasz się, kim jest najemca, a kim wynajmujący? A może nie masz pewności, czym różni się lokator od właściciela mieszkania? Te pojęcia bardzo często używane są zamiennie. Już na początku można powiedzieć, że najemca jest w dużej mierze tożsamy z lokatorem. A wynajmujący? Z właścicielem nieruchomości. Potwierdzenie znajdziemy w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Najemca a wynajmujący – najważniejsze informacje

Lokator według ustawy to najemca lub osoba używająca lokal na innej podstawie niż własność.
Najemca jest lokatorem, ale nie każdy lokator jest najemcą.
Wynajmujący najczęściej jest właścicielem mieszkania, choć zdarzają się wyjątki.
Definicje lokatora i właściciela znajdują się w ustawie o ochronie praw lokatorów.
Kodeks cywilny określa, że najemca płaci czynsz, a wynajmujący oddaje lokal do używania.
W niektórych przypadkach oboje małżonkowie automatycznie stają się współnajemcami mieszkania.
Za szkody w mieszkaniu odpowiada zazwyczaj osoba, która je spowodowała.

Kto to jest najemca i lokator

Definicję lokatora znajdziemy w ustawie o ochronie praw lokatorów. Przepisy wskazują, że lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Co to oznacza? Najemca jest lokatorem. Podpisuje umowę i uzyskuje prawo do korzystania z mieszkania. Lokatorem może być jednak również osoba korzystająca z lokalu na innej podstawie prawnej. Nie tylko na podstawie klasycznej umowy najmu. Mówiąc najprościej, najemca to osoba, która wynajmuje mieszkanie od właściciela lub wynajmującego. Podpisuje umowę, wprowadza się do lokalu i płaci ustalony czynsz. Przykład? Pan Marek wynajął mieszkanie od pani Anny na rok. W takiej sytuacji pan Marek jest najemcą i jednocześnie lokatorem.

Definicję najemcy odnajdziemy także w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 659 wynajmujący oddaje rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Relacja jest więc prosta. Jedna strona udostępnia lokal, druga za niego płaci.

Ciekawy jest również przypadek małżonków. Zgodnie z art. 680¹ Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa najmu została zawarta w czasie trwania małżeństwa i służy zaspokojeniu potrzeb rodziny, oboje małżonkowie stają się najemcami lokalu. Nawet wtedy, gdy umowę podpisał tylko jeden z nich.

Kto to jest wynajmujący i właściciel

Ustawa o ochronie praw lokatorów definiuje również właściciela. Według przepisów jest nim wynajmujący lub inna osoba, z którą lokatora łączy stosunek prawny uprawniający do korzystania z lokalu.

Mówiąc najprościej, wynajmujący to osoba, która oddaje mieszkanie innej osobie do używania w zamian za czynsz. Przykład? Pani Anna posiada mieszkanie i podpisuje umowę z panem Markiem. W takiej sytuacji pani Anna jest wynajmującą i jednocześnie właścicielką lokalu.

W większości przypadków właściciel i wynajmujący to ta sama osoba. Kupiła mieszkanie, a następnie oddała je do używania najemcy. Tak wygląda najczęstsza sytuacja na rynku nieruchomości. Zdarzają się jednak wyjątki. Czasami lokalem zarządza pełnomocnik, członek rodziny albo firma zajmująca się obsługą najmu. Wówczas to oni mogą występować jako wynajmujący, mimo że formalnym właścicielem pozostaje ktoś inny.

Kodeks cywilny wskazuje, że wynajmujący ma obowiązek oddać lokal do używania przez określony lub nieokreślony czas. Najemca płaci czynsz, a wynajmujący udostępnia mieszkanie zgodnie z warunkami umowy. I właśnie na tym opiera się cały stosunek najmu.

Czym się różni najemca od wynajmującego

Najemca i wynajmujący są stronami tej samej umowy, ale ich role są zupełnie inne. Jeden korzysta z mieszkania. Drugi udostępnia je za określoną opłatą. W codziennych rozmowach trudno to pomylić, jednak przy analizie umowy warto znać różnice.

Najprościej można je przedstawić w kilku punktach:

Najemca korzysta z mieszkania, a wynajmujący oddaje je do używania.
Najemca płaci czynsz, a wynajmujący go otrzymuje.
Najemca ma prawo mieszkać w lokalu zgodnie z umową, a wynajmujący ma prawo kontrolować, czy lokal jest użytkowany zgodnie z jej zapisami.
Najemca odpowiada za bieżące użytkowanie mieszkania, a wynajmujący za wiele kwestii związanych ze stanem technicznym nieruchomości.
Najemca może zgłaszać usterki i awarie, a wynajmujący powinien usuwać te, które należą do jego obowiązków.
Najemca jest lokatorem, natomiast wynajmujący najczęściej jest właścicielem lokalu.

Spójrzmy na prosty przykład. Pan Marek wynajmuje mieszkanie od pani Anny. Pan Marek jest najemcą, ponieważ korzysta z lokalu i płaci czynsz. Pani Anna jest wynajmującą, ponieważ udostępnia mieszkanie na podstawie zawartej umowy. Dwie strony. Jedna umowa. Każda z nich ma własne prawa i obowiązki.

Przykład najemcy i wynajmującego

Pani Anna posiada mieszkanie w Gdańsku. Nie mieszka w nim na co dzień, dlatego postanawia je wynająć. W tym celu podpisuje umowę najmu z panem Markiem. Od momentu podpisania umowy pani Anna staje się wynajmującą. Jest również właścicielką lokalu. To ona oddaje mieszkanie do używania i pobiera czynsz.

Pan Marek staje się natomiast najemcą. Korzysta z mieszkania, mieszka w nim i opłaca czynsz zgodnie z warunkami umowy. Jednocześnie jest także lokatorem, ponieważ używa lokalu na podstawie zawartej umowy najmu. A co z rodziną pana Marka? Jeśli razem z nim w mieszkaniu zamieszka żona oraz dzieci, również będą lokatorami. Nie zawsze oznacza to jednak, że stają się stroną umowy najmu. Przykładowo dzieci mieszkające z rodzicami są lokatorami, ale najczęściej nie są najemcami.

W przypadku małżonków sytuacja może wyglądać inaczej. Zgodnie z art. 680¹ Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa najmu mieszkania służącego potrzebom rodziny została zawarta w trakcie małżeństwa, oboje małżonkowie stają się współnajemcami lokalu, nawet gdy umowę podpisał tylko jeden z nich.

Jeżeli natomiast Pan Marek nagle sprowadziłby 5 kolegów do mieszkania, to właściciel mógłby już mieć podstawy do reakcji. Zwłaszcza gdy umowa ogranicza liczbę mieszkańców albo powoduje to nadmierne zużycie lokalu. Rodzina to jednak zupełnie inna sytuacja.

Nie każdy najem dotyczy mieszkania. Podobne zasady obowiązują również przy wynajmie garażu, miejsca postojowego, lokalu użytkowego czy magazynu.

Przykładowo pan Tomasz posiada garaż i podpisuje umowę z panem Krzysztofem. W zamian za 500 zł miesięcznie udostępnia mu garaż do przechowywania samochodu. W tej sytuacji pan Tomasz jest wynajmującym, a pan Krzysztof najemcą. Warto jednak pamiętać o jednej rzeczy. Najemca garażu jest najemcą, ale nie będzie lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy te dotyczą bowiem lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Garaż takiej funkcji nie pełni.

Jakie prawa przysługują najemcy mieszkania?

Podpisanie umowy najmu nie oznacza wyłącznie obowiązku płacenia czynszu. Najemca otrzymuje również szereg praw chronionych przez przepisy. Dzięki temu właściciel nie może dowolnie zmieniać zasad korzystania z mieszkania ani podejmować decyzji wyłącznie według własnego uznania.

Najemca ma przede wszystkim prawo do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Mówiąc prościej, może normalnie mieszkać, przyjmować gości, urządzić mieszkanie czy przechowywać swoje rzeczy. To jego miejsce zamieszkania przez okres obowiązywania umowy.

Do najważniejszych praw najemcy należą:

Prawo do korzystania z mieszkania zgodnie z warunkami umowy.
Prawo do poszanowania prywatności i miru domowego.
Prawo do zgłaszania usterek oraz awarii wymagających naprawy.
Prawo do otrzymania lokalu w stanie umożliwiającym normalne użytkowanie.
Prawo do rozliczenia i zwrotu kaucji po zakończeniu najmu, jeżeli nie występują podstawy do potrąceń.
Prawo do wypowiedzenia umowy w przypadkach przewidzianych przez przepisy lub samą umowę.

Szczególnie często pojawia się kwestia prywatności. Co to oznacza? Właściciel mieszkania nie może pojawiać się w lokalu wtedy, gdy ma na to ochotę. Sam fakt posiadania mieszkania nie daje mu prawa do swobodnego wchodzenia do środka bez wiedzy najemcy.

Najemca korzysta również z ochrony przed natychmiastowym usunięciem z lokalu. Nawet jeśli pojawi się konflikt pomiędzy stronami, właściciel nie może samodzielnie wymienić zamków, odłączyć mediów czy wyrzucić rzeczy najemcy. Takie działania mogą naruszać przepisy prawa. Zakres praw najemcy zależy oczywiście od rodzaju umowy oraz danej sytuacji. Jedno pozostaje jednak niezmienne. Najemca nie jest wyłącznie osobą płacącą czynsz. Jest stroną umowy, której przepisy przyznają określone prawa i ochronę.

Obowiązki właściciela wobec lokatora

Właściciel mieszkania nie tylko pobiera czynsz. Przepisy nakładają na niego również określone obowiązki. Część z nich wynika z Kodeksu cywilnego, część z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Podstawowym obowiązkiem właściciela jest przekazanie lokalu w stanie nadającym się do zamieszkania. Mieszkanie powinno umożliwiać normalne korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Jeśli już na początku występują poważne usterki, mogą pojawić się problemy.

Do najważniejszych obowiązków właściciela należą:

Wydanie lokalu w stanie umożliwiającym jego użytkowanie.
Utrzymywanie mieszkania i budynku w odpowiednim stanie technicznym.
Usuwanie usterek oraz awarii, które zgodnie z przepisami nie obciążają najemcy.
Zapewnienie sprawnego działania instalacji i urządzeń należących do wyposażenia lokalu.
Poszanowanie prywatności najemcy.
Zwrot kaucji po zakończeniu najmu, jeśli nie występują podstawy do potrąceń.

Szczególne znaczenie mają naprawy związane z instalacjami. Mowa między innymi o instalacji wodnej, kanalizacyjnej, gazowej czy elektrycznej. Jeżeli awaria nie została spowodowana przez najemcę, obowiązek jej usunięcia najczęściej spoczywa na właścicielu.

Właściciel nie może również traktować wynajętego mieszkania tak, jakby nadal mieszkał w nim na co dzień. Co z wizytami? Wejście do lokalu bez uzgodnienia z najemcą może prowadzić do niepotrzebnych konfliktów, a w niektórych sytuacjach nawet do odpowiedzialności prawnej. W relacji najmu obowiązki występują po obu stronach. Najemca powinien terminowo płacić czynsz i dbać o lokal, natomiast właściciel ma zapewnić warunki umożliwiające normalne korzystanie z mieszkania przez cały okres obowiązywania umowy.

Kto płaci za naprawy i usuwanie usterek?

Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich sytuacji. Wszystko zależy od rodzaju usterki oraz przyczyny jej powstania.

Co do zasady właściciel odpowiada za poważniejsze naprawy związane z lokalem i jego wyposażeniem. Dotyczy to między innymi instalacji elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej czy ogrzewania.

Najemca ponosi natomiast koszty drobnych napraw wynikających z codziennego użytkowania mieszkania. Mogą to być na przykład wymiana żarówki, włącznik światła, bezpieczniki, uszczelki w kranie czy uszkodzonego gniazdka. Jeżeli awaria powstała z winy najemcy, koszty naprawy zazwyczaj obciążają właśnie jego.

Kto odpowiada za szkody w wynajmowanym mieszkaniu?

Podstawowa zasada jest prosta. Za szkody odpowiada osoba, która je spowodowała.

Jeżeli najemca uszkodzi drzwi, ścianę, meble lub sprzęt znajdujący się w mieszkaniu, właściciel może domagać się naprawienia szkody albo pokrycia kosztów naprawy.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku naturalnego zużycia lokalu. Po kilku latach mieszkania ściany mogą wymagać odświeżenia, a część wyposażenia może nosić ślady zwykłego użytkowania. W niektórych sytuacjach właściciel może oczekiwać przywrócenia lokalu do stanu wynikającego z umowy. Dlatego przed wyprowadzką warto sprawdzić jej zapisy oraz sporządzony przy przekazaniu mieszkania protokół. To właśnie on często pozwala ustalić, które uszkodzenia istniały wcześniej, a które pojawiły się już podczas najmu.

FAQ - najczęściej zadawane pytania

Czy najemca i lokator to to samo?
Nie zawsze. Najemca jest lokatorem, ale lokatorem może być również osoba korzystająca z lokalu na innej podstawie niż umowa najmu.

Czy właściciel i wynajmujący to zawsze ta sama osoba?
Najczęściej tak, jednak wynajmującym może być również pełnomocnik lub osoba uprawniona do zarządzania lokalem.

Kto jest stroną umowy najmu?
Stronami umowy są najemca oraz wynajmujący. To oni mają wobec siebie określone prawa i obowiązki.

Czy małżonek najemcy również staje się najemcą mieszkania?
W niektórych sytuacjach tak. Jeżeli umowa została zawarta w trakcie małżeństwa i lokal służy potrzebom rodziny, oboje małżonkowie mogą stać się współnajemcami.

Czy dzieci najemcy są najemcami mieszkania?
Nie. Dzieci mieszkające razem z rodzicami są lokatorami, ale zazwyczaj nie są stroną umowy najmu.

Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania bez zgody najemcy?
Co do zasady nie. Najemca ma prawo do prywatności i spokojnego korzystania z lokalu.

Kto płaci za awarie instalacji w mieszkaniu?
Najczęściej właściciel odpowiada za naprawy związane z instalacjami i stanem technicznym lokalu, chyba że szkoda powstała z winy najemcy.

Kto odpowiada za szkody w wynajmowanym mieszkaniu?
Odpowiada osoba, która spowodowała szkodę. Duże znaczenie mają również zapisy umowy oraz protokół zdawczo-odbiorczy.

Dowiedz się więcej z naszych pozostałych artykułów:

Źródła

^{https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19640160093}
^{https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733}